En la meritada sentencia el juzgado de Murcia entendía de aplicación esta doctrina, en una forma ciertamente novedosa, y nos atrevemos a decir que rompedora. En concreto, se modifican las relaciones contractuales pactadas acogiendo íntegramente las tesis de la demanda, en la siguiente manera:

• Supresión de renta mínima garantizada por una renta variable, calculando dicha variable en función de las ventas mensuales.
• Prohibición de ser incluida en listados de impagados como ASNEF, EQUIFAX, BADEXCUG u otros similares.
• Una revisión de renta y gastos de mantenimiento de las zonas comunes, adaptando dichos conceptos a la nueva situación, modulándolos a través de un porcentaje variable, calculado al igual que la renta en función de las ventas a mes vencido.
• Para el caso de que se volviera a producir un rebrote de Covid-19, se establecería una carencia de rentas y gastos de zonas comunes hasta su extinción.
• Supresión de la cláusula de duración del tiempo de obligado cumplimiento.
• Prohibición de la acción de desahucio o reclamación de impago de rentas durante la tramitación del procedimiento.

En general, los juzgados habían venido aplicando esta doctrina de manera equitativa, y reduciendo parcialmente y durante un espacio temporal delimitado el precio del arrendamiento, pero no incorporando nuevas estipulaciones (como la relacionada con el posible rebrote), o las condiciones de renta mínima y duración de obligado cumplimiento.

En cierto modo se está suprimiendo el sentido de equilibrio entre las partes que debe existir. Ya que, la aplicación de la rebus según la manifestación de la doctrina hasta el momento no puede suponer el traslado de las consecuencias negativas del acaecimiento del riesgo al otro contratante.

En realidad, la razón de que el juzgado de Murcia, haya roto con esa tradición, hay que encontrarla, en que, como justifica la sentencia, el demandado no hizo alegaciones (no llegó a contestar a la demanda), y el juzgado interpreta que formuló una oposición generalizada y abstracta a la demanda.

Ante ello conviene señalar que el juzgador si ha de acoger una pretensión o rechazarla deberá ser siempre a través una tesis jurídica que podrá coincidir o disentir con las sustentadas por las partes. Esto es, actúa el juez cumpliendo lo esencial de su función: resolver el conflicto conforme al Derecho y motivando sus decisiones.

En este caso, la motivación de la sentencia para acoger íntegramente las pretensiones de la demandante es la ausencia de contestación, sin que quepa a criterio del juez aplicar modulación a las pretensiones de la demandante.

Es, de nuevo nuestra opinión, que esta resolución, no supondrá un giro respecto de la doctrina que se había venido consolidando en tiempos recientes. Pies, es ciertamente extraordinario que el demandado no haya contestado a la demanda.

Por tanto, habrá que seguir pendientes de las resoluciones que sobre el particular emitan las diferentes Audiencias Provinciales.

Claudia Tomas Espuch, es abogada del área procesal de RSM Spain.