ABENCYS. LA NUEVA LEY DE VIVIENDA TENDRÁ NEFASTAS CONSECUENCIAS

ABENCYS. LA NUEVA LEY DE VIVIENDA TENDRÁ NEFASTAS CONSECUENCIAS

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Se trata de una medida propagandística que no creemos tenga visos de aplicarse.

La coalición de Gobierno que forman Unidas Podemos y el PSOE ha anunciado el acuerdo para someter a aprobación parlamentaria una nueva ley sobre la vivienda, sin nombre todavía. Según lo anunciado, el fin sería facilitar el acceso a la vivienda.

Nueva ley de vivienda

Los detalles que se conocen son mínimos, puesto que no se ha publicado texto alguno con el acuerdo alcanzado. Algunas de las medidas que componen este acuerdo sí han sido anunciadas, tanto por distintos miembros del gobierno como de los partidos que lo forman. Sin embargo, la falta de precisión acerca de las medidas anunciadas impide realizar cualquier tipo de análisis con un mínimo de rigor. Se trata, en nuestra opinión, de una medida propagandística que no creemos tenga visos de aplicarse dadas las competencias de las comunidades autónomas y de los municipios en materia de suelo, vivienda y su fiscalidad.

A pesar de lo anterior, sirvan estas líneas como pequeño presagio de las nefastas consecuencias que la aplicación del anuncio supondría para el común de los ciudadanos, propietario de vivienda o no, y para los inversores en este tipo de bien.

El anuncio define como gran propietario a aquellas personas jurídicas con más de diez viviendas en propiedad. Estas sociedades podrían verse sometidas a la regulación del precio de los alquileres sobre las viviendas de su propiedad. El condicional dependerá de si la Comunidad Autónoma, con competencia sobre la materia, decide aplicar la normativa. En definitiva, una posible restricción a libertad de empresa constitucionalmente protegida que, además, desincentivará a los inversores en aquellas Comunidades Autónomas que apliquen la norma. Si el inversor no tiene incentivo, no ha inversión. Si no hay inversión, no hay vivienda nueva y tampoco hay gasto en las existentes, con el consiguiente perjuicio para el arrendatario, que ve limitada su elección. Y si no hay inversión, no hay actividad económica y se incentiva el desempleo.

Resulta destacable del anuncio que esta regulación del precio de los alquileres quedará condicionada, a su vez, a la existencia de un mercado “tensionado” en determinadas zonas. “Tensionado” es un concepto indeterminado, sin posibilidad de concreción con la información de la que ahora disponemos y que, presuntamente, delega en una serie de índices, que tampoco se detallan, su existencia. El concepto zona tampoco se concreta, otra indeterminación que imposibilita a cualquier persona con un mínimo de razonabilidad tomarse en serio el anuncio del Gobierno.

El siguiente punto del anuncio se refiere a los incentivos fiscales, por medio de deducciones, que obtendrían los pequeños propietarios, suponemos que todos los que no son grandes propietarios, en el caso de reducir el precio de las viviendas de su propiedad destinadas al alquiler. El anuncio habla de una deducción del noventa por ciento de los ingresos por alquiler, sin concretar la reducción del precio necesaria para poder resultar beneficiarios de la deducción. Como en el punto anterior, el anuncio en este punto no sirve para nada. Imaginemos la posibilidad de reducir un euro el alquiler a nuestro inquilino a cambio de obtener la antedicha deducción. No es razonable pero con la información de la que disponemos es una posibilidad.

El anuncio define como gran propietario a aquellas personas jurídicas con más de diez viviendas en propiedad. Estas sociedades podrían verse sometidas a la regulación del precio de los alquileres sobre las viviendas de su propiedad. El condicional dependerá de si la Comunidad Autónoma, con competencia sobre la materia, decide aplicar la normativa. En definitiva, una posible restricción a libertad de empresa constitucionalmente protegida que, además, desincentivará a los inversores en aquellas Comunidades Autónomas que apliquen la norma. Si el inversor no tiene incentivo, no ha inversión. Si no hay inversión, no hay vivienda nueva y tampoco hay gasto en las existentes, con el consiguiente perjuicio para el arrendatario, que ve limitada su elección. Y si no hay inversión, no hay actividad económica y se incentiva el desempleo.

Resulta destacable del anuncio que esta regulación del precio de los alquileres quedará condicionada, a su vez, a la existencia de un mercado “tensionado” en determinadas zonas. “Tensionado” es un concepto indeterminado, sin posibilidad de concreción con la información de la que ahora disponemos y que, presuntamente, delega en una serie de índices, que tampoco se detallan, su existencia. El concepto zona tampoco se concreta, otra indeterminación que imposibilita a cualquier persona con un mínimo de razonabilidad tomarse en serio el anuncio del Gobierno.

El siguiente punto del anuncio se refiere a los incentivos fiscales, por medio de deducciones, que obtendrían los pequeños propietarios, suponemos que todos los que no son grandes propietarios, en el caso de reducir el precio de las viviendas de su propiedad destinadas al alquiler. El anuncio habla de una deducción del noventa por ciento de los ingresos por alquiler, sin concretar la reducción del precio necesaria para poder resultar beneficiarios de la deducción. Como en el punto anterior, el anuncio en este punto no sirve para nada. Imaginemos la posibilidad de reducir un euro el alquiler a nuestro inquilino a cambio de obtener la antedicha deducción. No es razonable pero con la información de la que disponemos es una posibilidad.

El recargo del IBI de un ciento cincuenta por ciento a las viviendas vacías es un dislate jurídico. Posiblemente, a la espera de la propuesta de la norma, inconstitucional por confiscatoria. Además, el IBI es competencia de los ayuntamientos, por lo que la disparidad entre municipios, incluso colindantes, puede crear inseguridad. Y la inseguridad espanta al dinero. Ello sin entrar en lo que es una vivienda vacía y el tiempo que debe considerarse como vacía para poder aplicarse el recargo.

Pero el punto más perjudicial para la economía en general y para el acceso a la vivienda en particular es el que se refiere al destino de un 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida y alquiler social. Obviamente y a la vista del poco esmero en el detalle del anuncio, plantea grandes dudas. Qué se entiende por nueva promoción: ¿un suelo no finalista? ¿Un suelo finalista? ¿Un inmueble construido sin terminar? ¿Una rehabilitación de un inmueble?

El precio pagado por promotores, sea el tipo de bien que sea, lo es función de la rentabilidad esperada con las reglas del juego al tiempo de realizar la inversión. El anuncio adelanta más problemas de inseguridad y posibles responsabilidades patrimoniales de la administración por el daño causado.

Por último, se anuncian medias de protección en los procedimientos por desahucio, sin concretar qué medidas son. Ya adelantamos que todo lo que sea dificultar la recuperación del bien por parte del propietario ahuyentará al inversor en inmuebles con el fin de arrendar. El colapso de la justicia ya ha perjudicado la recuperación de muchos inversores al dilatar los plazos para su recuperación. Nuevas piedras en el camino para la recuperación de la vivienda por su propietario no ayudarán a generar la confianza necesaria.

Más información:

https://www.economistjurist.es/articulos-juridicos-destacados/la-nueva-ley-de-vivienda-tendra-nefastas-consecuencias/

Contacto:

Rosa Castro

rosa.castro@abencys.com