La cláusula rebus sic stantibus permite realizar una rebaja en el alquiler cuando no hay uniformidad entre las partes con respecto a las condiciones fijadas en el momento de formalización del contrato.
Esta cláusula permite revisar el contrato cuando concurra modificaciones de las condiciones que se hubiesen pactado entre la parte arrendadora y la arrendataria. La intención que se persigue con esta figura jurídica es restablecer el equilibrio de las prestaciones contractuales, evitando situaciones más beneficiosas para una de las partes contratantes.
¿Qué situación puede ser desencadenante del desequilibrio contractual?
Aquellos hechos que son totalmente imprevisibles e inevitables. Por tanto, situaciones que se escapan al control personal.
¿El covid-19 desencadenante de los desequilibrios en materia contractual?
De conformidad con la STS del Tribunal Supremo 333/2014 y analizando el caso concreto, para considerar aplicable esta cláusula es necesario:
- Se traten de modificaciones extraordinarias que alteren significativamente las condiciones del contrato y de ser así originariamente la decisión de obligarse al cumplimiento hubiera cambiado. Incluso, se podría decir que no se hubiese llegado a la formalización del contrato.
- Que exista entre las partes una desproporción desorbitante entre las prestaciones.
- La supervivencia de circunstancias radicalmente emergentes e imprevisibles.
- Carencia de otro medio de reequilibrio.
- Además, debe de tratarse de contratos de larga duración.
Además, de la sentencia señalada, la Audiencia Provincial de Badajoz núm. 345/2021 de 30 de diciembre de 2021, ha recurrido a esta cláusula que había quedado prácticamente en el olvido.
De los hechos recogidos en esta sentencia se extrae que la concursada «Barrasa Inversiones, SL» parte arrendataria de un local en Don Benito (Badajoz), propiedad de «Confecciones Montosa, SL», había demandado a esta última solicitando la subsistencia del contrato por aceptación tácita del mismo y la modificación de la renta de conformidad con la cláusula rebus sic stantibus. Solicitud que resultó desestimada en primera instancia, resultando recurrida en alzada.
Finalmente, la Audiencia Provincial de Badajoz al razonamiento jurisprudencial del Tribunal Supremo, admitiendo la vigencia de la cláusula para aquellos supuestos donde se rompe el equilibrio de las prestaciones de manera imprevisible y sobrevenida.
Teniendo como circunstancia apremiante de la aplicación de esta figura, la pandemia vivida en estos últimos años, provocando una crisis sanitaria con graves repercusiones económicas.
El fundamento de la cláusula rebus sic stantibus
Asimismo, en el fundamento jurídico sexto justifica la aplicación de la cláusula rebus al “tratarse de un acontecimiento por completo extraordinario, viéndose la entidad arrendataria impedida para ejercer su actividad comercial en el local, como franquiciada de la marca MANGO. Vio paralizada su actividad económica. Nadie discute que no pudo vender nada, pues su comercio era de carácter presencial. En ese periodo se produjo un claro caso de desequilibrio de las prestaciones. El local dejó de ser útil para «Barrasa Inversiones, SL«, pues, por disposición legal, no podía abrirlo al público. No facturó nada. Ese cierre, cuando las partes suscribieron su contrato en 2005, era no ya imprevisible, sino inimaginable.
Por supuesto, ninguno de los contratantes tuvo culpa de nada. Y está probado que «Barrasa Inversiones, SL» negoció con «Confecciones Montosa, SL» para buscar una solución, formulando hasta dos propuestas distintas. Es evidente que el cierre convirtió en excesivamente oneroso para «Barrasa Inversiones, SL» el cumplimiento de la obligación contractual tal cual se pactó con «Confecciones Montosa, SL». Durante esos días se produjo una desproporción exorbitante entre las obligaciones de los contratantes. En ese periodo, se rompió desde luego el equilibrio de las prestaciones. La conmutabilidad del contrato desapareció y se frustró la finalidad económica del contrato”.
Por tanto, entendiendo que resulta equitativo el reparto del riesgo representado por el cierre de las actividades entre ambos contratantes por partes iguales y acordándose ajustado a derecho la reducción de la renta a la mitad en el periodo que el local se encontraba cerrado.